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万达融创富力637亿交易速成 三位老板谁笑得最欢

来源:邢台新闻网   时间: 2019-04-17

  富力来了、富力走了、富力归来……万达与融创原定19日下午在北京万达索菲特酒店7楼举办的交易签约发布会,因为富力地产的介入,以及仪式背景板的几度更换显得极富戏剧性,签约内容也由万达、融创的631.7亿元合作,转变为牵涉三方的637.5亿元大交易。

  王健林、孙宏斌、李思廉举杯庆祝签约完成

  万达与融创此前达成的13个文化旅游项目公司(下称“文旅项目”)91%股权的交易价格为295.75亿元,万达旗下76家(正式签约时增加为77家)酒店资产包的交易价格为335.95亿元。

  但根据三家公司的联合公告,最终的交易结果为,融创收购万达旗下13个文旅项目91%权益,合计交易对价为438.44亿元;酒店资产包则由富力地产以199.06亿元接手。

  对于收购文旅项目多付的142.69亿元,融创董事局主席孙宏斌当天表示,这是对富力接盘酒店资产的“补偿”。

  然而,富力究竟为何会加入收购,又为何有一块只写了万达和融创两家名字的背景板一度登场数分钟,这场一波三折的交易仍有不少谜团待解。

  签约推迟怪打印机

  原定于19日16时开始的万达、融创签约合作发布会,却在之后的1小时内出现了戏剧性的一波三折。

  16时11分,第一财经记者看到身穿白色衬衫的孙宏斌拿着黑色公文包,从会场门口快步走过。当时,会场内背景板上显示的是:万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式。

  然而,主办方突然告知会场人员,签约仪式因故延迟1小时,需要清场离开。

  各种猜测不胫而走:突然出现的富力是否要接手万达酒店?万达集团董事长王健林一向准时,推迟是否意味着交易某个环节没有谈拢?

  不久,有媒体称从门缝中看到主会场的沈阳市哪个医院治疗癫痫病专业背景板已经更换为“万达集团、融创中国战略合作签约仪式”,这意味着富力地产临时退出。

  此时距离发布会原定时间已推迟接近一个小时,酒店7楼拉起警戒线的贵宾室成为众矢之的,十多名保安守在门口。有人称听到了激烈的争吵声,甚至有摔碎玻璃杯的声音。

  17时30分左右,媒体再次进入会场。意外的是,会场内的背景板又恢复成了最初的版本,富力“归来”。王健林、孙宏斌和富力董事长李思廉进入会场,三方举行了简短的签约仪式。

  拿下万达13个文旅项目91%股权的孙宏斌首先发言。他说,这是自己这辈子第一次照着稿子演讲。

  在孙宏斌和李思廉之后总结发言的王健林则说要在演讲前讲个故事:“今天的活动交易时间比较长,其实就是打印机的时间长了一点,我们在会议室等打印签字,就在等。看网上直播,说现场争吵很激烈、传出了摔玻璃杯的声音。”王健林说自己讲这个故事的意思是,谣言就是这么来的,“我还说,你们可以作证,我们大家都是谈笑风生,在里面等着呢。”

  闪电交易

  相比融创和万达在7月10日披露的框架协议内容,最终的交易在细节上发生了较大变化:一是交易对手增加了富力地产;二是两个资产包的交易价格进行调整;三是付款方式不同。

  交易对手上,融创接手13个文旅项目,富力则接盘万达的酒店资产。这显示融创一贯的投资逻辑并未发生改变,依然是谋求高速周转的房地产开发业务的扩张,提升市场份额。

  接近融创高层的知情人士透露,放弃接盘万达的酒店资产包,避免大量占用公司资金,更符合融创一贯的投资逻辑,这也将减少融创的资金压力和债务负担。

  融创与万达之间原定的交易对价也进行了调整。资料癫痫病手术治疗之后还用吃药吗显示,13个文旅项目资产净值为248.84亿元,对应最后厘定的交易对价438.44亿元,相当于按1.76倍净值交易。较早之前双方确立的该笔价格为295.75亿,是按1.19倍净值计算的。而富力则以199.06亿折价接盘了净值高达330多亿元的万达酒店资产包。

  至于付款方式,原本由万达为融创提供的贷款部分也不复存在。最新公告显示,融创将在签约当日支付150亿元,签约后90日内付清全部转让价款,完成交割(个别项目待交割条件具备时办理)。而富力则在签约后2日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。77家酒店的管理合同不受本次转让影响,继续执行,直至合同期限届满。

  最终的交易达成比预计的更快。有消息显示,孙宏斌与王健林在披露交易前只用了4天时间进行协商,这意味着截至19日签订协议,几方用于交涉的时间仅有半个月。即便从双方10日披露交易框架起算,原本预计1个月的尽职调查周期,也缩短至不足10日。

  老板们都很满意

  从三人表态来看,都十分满意这笔闪电交易。

  孙宏斌表示:“这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了我们负债水平,同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分。对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价,这种交易安排三方都很满意。我们也相信富力承接的这部分酒店资产有一个非常合适的价格,未来也会有很好的经营结果。”

  孙宏斌

  资料显示,万达此番转让的13个文旅项目涉及土地储备总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。

  公告显示,除了此番438.44亿的交易价格,万达13个文旅项目合计还有负债约4牡丹江市专治癫痫病的知名医院54亿元,将转至融创名下。这意味着融创为本次收购合计承担的资金总额为892.44亿。另外,还需在20年内每年向万达支付6.5亿文旅项目的运营管理费,约合130亿元。

  王健林则表示,万达通过这次转让大幅度减少了负债,收回了巨额现金。

  王健林

  而对于富力来说,由于融创的“补偿”,其接盘万达酒店的价格远低于原本融创拟接盘的价格,从原先平均每家4.42亿元直降到了约2.59亿元。

  李思廉19日晚接受媒体采访时透露,这笔交易的决策速度很快,大约是一周时间,结果是三赢,“万达加快了收钱的速度;对孙总来说,也不需要再专门组建管理酒店的团队了;对富力来说,一下子成为了全国乃至全球最大酒店资产的业主。”

  李思廉

  华美首席知识专家赵焕焱告诉第一财经记者:“富力此次收购的万达系酒店投资回报水平是全国五星级酒店平均水平的341.08%,净资产利润率是平均水平的337.66%。”

  “一家五星级酒店的单体项目造价可以高达10亿元,即便有些折旧,但这70多家酒店多是高端定位,单体市场价格应不低于4亿~5亿元。原本融创计划以每家酒店超过4亿元的价格接盘还是比较合理的,现在单个酒店的价格不到3亿元,富力的确是很划算。”赵焕焱告诉第一财经记者。

  外界评价褒贬不一

  总体来看,万达甩卖大量资产后,获得了600多亿元的现金;融创通过收购文旅项目,资产规模大幅提升;富力则低价拿下了万达旗下的大量高端酒店。然而,外界对于这笔交易的评价却褒贬不一。

  摩根士丹利发布研究报告称,这对于融创而言是一项好收购两只眼睛上翻,四肢抽搐,请问是患上了癫痫病吗?,将为其带来正面影响,基于约4970万平方米的土地储备,摩根士丹利估算,按照当前市场每平方米15500元的均价,这些可售资产价值约合7700亿元。

  摩根士丹利同时预测,融创本次收购资产每年可带来510亿元人民币的销售额,预计融创2017年的销售额将达到2500亿元。另外,还预测13个文旅项目资产包会达到15%~20%的净利率,将增加融创610亿元的净资产价值。

  截至2016年底,融创拥有土地量7912万平方米,同期国内土地储备前三强分别为恒大22900万平方米、碧桂园16600万平方米和绿地13654万平方米。随着融创此番接盘万达超过5900万平方米土地,以及今年以来的其他多宗收购,预计该公司的土地储备量有望跻身行业前三。

  但国际评级机构惠誉、标普均不看好本次交易。两家机构日前先后对融创和万达两家公司的相应评级进行下调处理。

  标普表示,尽管此番交易能够降低万达商业的资产负债率,但由于失去了大量土地储备,导致其后续售卖物业的收入减少,并大幅降低其市场地位,这某种程度上抵消了万达商业通过出售项目降低资产负债率的效果。为此,将万达商业列入负面观察名单,评级为“BBB-”。对于融创,标普表示其今年用于并购的资金总额已经超过该公司去年的合同销售额,故该公司财务杠杆可能进一步恶化。

  对于富力,第一财经记者多方采访后了解到,酒店是需要“慢慢养”的,尤其是投入动辄数亿元的高星级酒店,而万达此次转让的酒店资产相当比例都是高投入的项目。

  “高端酒店的投资回报期可能要10年到20年甚至更长时间。”劲旅咨询首席分析师魏长仁告诉第一财经记者。

  执惠旅游创始人刘照慧表示:“从融创角度而言,旅游、酒店、文化都不是最重要的,孙宏斌也不会太注重去耗费多年时间培养这些产业,文旅项目最吸引融创的点也就是土地。因此把投资回报期较长的酒店转出给富力后,融创留给自己的是自带土地效应的文旅项目。当然,王健林也终于可以说自己是轻资产了。”

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